Obrigação Propter Rem, Ônus Real e Obrigação com Eficácia Real

OBRIGAÇÃO PROPTER REM, ÔNUS REAL E OBRIGAÇÃO COM EFICÁCIA REAL

FIGURAS HÍBRIDAS:

        A doutrina menciona a existência de algumas figuras híbridas ou intermédias, que se situam entre o direito pessoal e o direito real. Híbrido é o que se origina do cruzamento ou mistura de espécies diferentes. Essas figuras, que constituem, aparentemente, um misto de obrigação e de direito real.

    

 ESPÉCIES:

        As obrigações híbridas ou ambíguas são as seguintes: 

i)  Obrigações propter rem (também denominadas obrigações in rem ou ob rem);

ii)    os ônus reais;

iii)   e as obrigações com eficácia real.

        

OBRIGAÇÕES PROPTER REM (obrigação ambulatória):

        Obrigação propter rem é a que recai sobre uma pessoa, por força de determinado direito real. Só existe em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa. São obrigações que surgem pela força da lei (ex vi legis), atreladas a direitos reais, mas com eles não se confundem, em sua estruturação.

        É o que ocorre, por exemplo, com a obrigação imposta aos proprietários e inquilinos de um prédio de não prejudicarem a segurança, o sossego e a saúde dos vizinhos (CC, art. 1.277). Por se transferir a eventuais novos ocupantes do imóvel (ambulat cum domino), é também denominada obrigação ambulatória.

        Essas obrigações são concebidas como ius ad rem (direitos por causa da coisa, ou advindos da coisa).

Exemplos de obrigação propter rem:

i) na obrigação imposta ao condômino de concorrer para as despesas de conser-vação da coisa comum (art. 1.315);

ii)  na do condômino, no condomínio em edificações, de não alterar a fachada do prédio (art. 1.336, III);

iii) na obrigação que tem o dono da coisa perdida de recompensar e indenizar o descobridor (art. 1.234);

        As obrigações propter rem distinguem-se também das obrigações comuns, especialmente pelos modos de transmissão.  As obrigações comuns transmitem-se por meio de negócios jurídicos, como cessão de crédito, sub-rogação, assunção de dívida, endosso, sucessão por morte etc., que atingem diretamente a relação creditória. Nas obrigações propter rem a substituição do titular passivo (aquele que se obriga a prestação por titularidade ou posse do bem) opera-se por via indireta, com a aquisição do direito sobre a coisa advém o dever de prestar que se encontra ligado ao bem. Assim, por exemplo, se alguém adquirir por usucapião uma quota do condomínio, é sobre o novo condômino que recai a obrigação de concorrer para as despesas de conservação da coisa.

        Esse modo especial de substituição só vigora, no entanto, enquanto a obrigação real, continuando ligada a determinada coisa, não ganhar autonomia, como sucede na hipótese de o proprietário ter feito alguma obra em contravenção do direito de vizinhança e mais tarde transmitir o prédio a terceiro. Sobre o novo proprietário recairá a obrigação de não fazer obra dessa espécie, mas não a de reparar os danos causados pela efetuada por seu antecessor.

        Caracterizam-se, assim, as obrigações propter rem pela origem e transmissibilidade automática. Se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título translativo. A transmissão ocorre automaticamente, isto é, sem ser necessária a in-tenção específica do transmitente. Por sua vez, o adquirente do direito real não pode recusar-se a assumi-la (titular passivo).

        As obrigações propter rem tem características de direito obrigacional, por recair sobre uma pessoa que fica adstrita a satisfazer uma prestação, e de direito real, pois vincula sem-pre o titular da coisa. Configurando-se para tanto uma obrigação de caráter misto.

ÔNUS REAIS:

        Ônus reais são obrigações que limitam o uso e gozo da propriedade, constituindo gravames ou direitos oponíveis erga omnes, como, por exemplo, a renda constituída sobre imóvel. Aderem e acompanham a coisa. Por isso se diz que quem deve é esta e não a pessoa.

        Para que haja, efetivamente, um ônus real é essencial que o titular da coisa seja realmente devedor, sujeito passivo de uma obrigação.

DIFERENÇAS ENTRE ÕNUS REAIS E OBRIGAÇÕES PROPTER REM:

       

Ônus reais	Obrigações propter rem
A responsabilidade pelo ônus real é limitada ao bem onerado.	Na obrigação propter rem responde o devedor com todos os seus bens, ilimitadamente, pois é este que se encontra vinculado.
O ônus real desaparecem, perecendo o objeto.	Os efeitos da obrigação propter rem podem permanecer, mesmo havendo perecimento da coisa.
Os ônus reais implicam sempre uma prestação positiva.	As obrigações propter rem podem surgir com uma prestação negativa.
Nos ônus reais, a ação cabível é de natureza real (in rem scriptae).	Nas obrigações propter rem, é de índole pessoal.

OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL:

        Obrigações com eficácia real são as que, sem perder seu caráter de direito a uma prestação, transmitem-se e são oponíveis a terceiro que adquira direito sobre determinado bem. Certas obrigações resultantes de contratos alcançam, por força de lei, a dimensão de direito real.

        Pode ser mencionada, como exemplo, a obrigação estabelecida no art. 576 do Código Civil, pelo qual a locação pode ser oposta ao adquirente da coisa locada, se constar do registro.

        Também pode ser apontada, a título de exemplo de obrigação com eficácia real, a que resulta de compromisso de compra e venda, em favor do promitente comprador, quando não se pactua o arrependimento e o instrumento é registrado no Cartório de Registro de Imóveis, adquirindo este direito real à aquisição do imóvel e à sua adjudicação compulsória (CC, arts. 1.417 e 1.418).

Art. 46 da Lei 9.610/98:

“Não constitui ofensa aos direitos autorais:

(...)

III - a citação em livros, jornais, revistas ou qualquer outro meio de comunicação, de passagens de qualquer obra, para fins de estudo, crítica ou polêmica, na medida justificada para o fim a atingir, indicando-se o nome do autor e a origem da obra”.

Referências bibliográficas:

Gonçalves, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 9. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2011. 561p.

Gonçalves, Carlos Roberto. Direito das Obrigações. 9. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2012. 436p.

Gonçalves, Carlos Roberto. Contratos e Atos Unilaterais. 5. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2008. 497p.

Silva, De Plácido e. Dicionário Jurídico Conciso. 1. ed. Rio de janeiro: Editora Forense, 2008. 749p.

Pinto, Antônio Luiz de Toledo e outros. Vade Mecum. 11. ed. São Paulo: Editora Saraiva, 2011. 2003p.

http://www.dicio.com.br